Bankforbehold

Du skal som oftest (som køber) stille en bankgaranti som sikkerhed for, at købesummen kan betales kontant senest pr. overtagelsesdagen. Du skal derfor have din banks og realkreditinstituts accept af finansieringen af din ejendomshandel. Det kan anbefales, at kontakte sin bank så tidligt som muligt i købsprocessen, så man kan få en idé om sine økonomiske rammer.

Din bank undersøger derfor din økonomi i forhold til købesummens størrelse – dvs. om din økonomi er stærk nok til at afholde udgifterne forbundet med din ejendomshandel. Derudover skal det sikres, at ejendommen er i en sådan stand, at den forudsatte finansiering fra realkreditinstituttet kan fremskaffes, hvorfor banken/realkreditinstituttet som oftest sender en vurderingsmand ud for at gennemgå ejendommen, inden endelig tilsagn om lånebevilling meddeles.

I købsaftalen anbefales det derfor, at der tillige bliver indsat et bank-/finansieringsforbehold, ellers har Din Boligadvokat mulighed for at indsætte det i vores godkendelsesskrivelse (tillæg til købsaftalen), hvis der vel at mærke er indsat et advokatforbehold i købsaftalen.

BBR

BBR står for Bygnings- og Boligregisteret. Her er registreret en masse oplysninger om alle boliger og bygninger i Danmark, eksempelvis om boligens type, areal, varmeforsyning, kloakeringsforhold mv.

Det er dit ansvar som boligejer, at oplysningerne i BBR er korrekte.

Berigtigelse

At berigtige en bolighandel betyder grundlæggende, at handlen gennemføres i overensstemmelse med de aftalte vilkår der fremgår af købsaftalen. Det vil sige at få alt på plads, inden køber skal overtage ejendommen. Dette sørger vi for hos Din Boligadvokat

For at vi kan berigtige bolighandlen på dine vegne, er det vigtigt, at du får indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen. Berigtigelsen starter først efter købsaftalen er underskrevet af både køber og sælger, og når alle købers forbehold er afklaret. Når handlen er endelig, kan handlen ”realiseres”.

Køber skal deponere den første del af købesummen samt stille bankgaranti for resten af købesummen via sin bank.

Det næste step er at få tinglyst skødet, hvilket sikrer dig ejendomsretten. Vi sørger tillige for at udarbejde refusionsopgørelsen senest 30 dage efter overtagelsesdagen.

Købesummen frigives tidligst på overtagelsesdagen, og når der er givet besked om, at sælgers gamle lån er aflyst og skødet er anmærkningsfrit.

Boligadvokat

Det er en god idé, at få rådgivning af en boligadvokat, hvis du skal enten - købe eller sælge - ejendom. Din Boligadvokat sikrer dig, at beslutningen om at enten købe eller sælge ejendom, sker på det rette juridiske grundlag.

Du skal være opmærksom på at få indsat et advokatforbehold i købsaftalen, så din boligadvokat kan gennemgå og godkende købsaftalen samt dennes vilkår på dine vegne, før købsaftalen er bindende.

Boligkøb

Boligkøb er en de største investeringer, man foretager gennem livet. Det kan derfor blive bekosteligt efterfølgende at opdage, at denne investering var forkert, fordi huset er behæftet med mangler eller, at der er sat ansvarsfraskrivelser ind i købsaftalen mv. Det er en god idé at lade en advokat gennemgå købsaftalen og alle de tilhørende dokumenter.

Selvom du har erfaring med boligkøb, opstår der ofte juridiske problemstillinger, der kan være særdeles afgørende for handlen.

Ved boligkøb anbefaler vi altid et advokatforbehold i købsaftalen. Således kan advokaten trække dig ud af handlen, selv efter du har underskrevet købsaftalen, uden at du skal betale godtgørelse til sælger, hvilket køber ellers er nødsaget til, uden et advokatforbehold.

Advokaterne hos Din Boligadvokat vil sørge for at handlen gennemføres i overensstemmelse, med de aftalte vilkår, som er beskrevet i købsaftalen samt den godkendelsesskrivelse, som advokaten udfærdiger, som rent juridisk anses som værende et tillæg til købsaftalen.  Din Boligadvokat sørger tillige for, at de mange deadlines overholdes, og får dit skøde tinglyst, samt får lavet en refusionsopgørelse. Se mere herom under de pågældende punkter.

Boligydelse

En boligydelse er en månedlig ydelse, man som andelshaver betaler til andelsboligforeningen. Ud over boligydelsen, skal man typisk også afdrage på det lån, som man optager i forbindelse med købet af boligen (eller nærmere brugsretten til en specifik lejlighed). Boligydelsen dækker typisk andelsboligforeningens udgifter til ejendomsskat, lån, almindelig vedligeholdelse af ejendommen samt opsparing til større vedligeholdelsesprojekter samt udgiften til administrator.

Byggetilladelse

Når du skal opføre et nyt byggeri eller blot gennemføre mere gennemgribende bygningsændringer, kræver det, at du søger en byggetilladelse hos kommunen. Sekundære bygninger/ små skure/udhuse (under 50 m2), kan ofte opføres uden forudgående henvendelse til kommunen.

Man skal dog være opmærksom på, at der kan være tinglyst servitutter eller lokalplaner, der forhindrer lovligheden af byggeriet. En byggetilladelse sikrer ikke, at bygherren rent faktisk har overholdt gældende regler på opførelsestidspunktet. Kommunen kan udlevere oplysninger om tidligere byggesager, byggetilladelser samt bygningstegninger.

Deponering af købesum

Når man køber en bolig, skal man normalt deponere et beløb hos ejendomsmægleren og dernæst stilles en bankgaranti for restkøbesummen.

Det beløb, der skal deponeres, dækker over ejendomsmæglerens salær tillagt ejendomsmæglerens udgifter udlagt i forbindelse med salget af boligen. Beløbet må maksimalt udgøre 200.000 kr. Det er køber, der sørger for at indbetale pengene til ejendomsmæglerens konto. 

Deponeringen sker oftest 3-10 hverdage efter købsaftalen er underskrevet af køber og sælger.

Når ejendomshandlen er en kontanthandel - hvilket langt de fleste ejendomshandler er - skal købers bank stille en bankgaranti over for sælger. Garantien sikrer sælger, at købesummen (med fradrag af udbetalingen) bliver deponeret i sælgers bank senest på overtagelsesdagen fastsat i købsaftalen.Sælger har dermed sikkerhed for, at købesummen bliver betalt. Købers interesser sikres ved, at købesummen ikke må frigives til sælger, før der er tinglyst skøde til køber (uden anmærkninger).

Egenfinansiering

Når du vil købe en bolig, skal du som minimum kunne betale 5% af købesummen selv, hvilket kaldes egenfinansiering (denne regel om egenfinansiering trådte i kraft 1. november 2015). Resten af beløbet kan du låne i et realkreditinstitut (op til 80% ved helårsbolig og 75 % ved fritidsbolig) og i banken (op til 15% ved helårsbolig og 20% ved fritidsbolig).

Ejendomsavanceskat

Hovedreglen er, at sælgers fortjeneste ved salg af fast ejendom beskattes. Denne skat kaldes ejendomsavanceskat. Der findes dog en undtagelse til hovedreglen; nemlig den såkaldte parcelhusregel.
Parcelhusreglen betyder, at en sælger, der selv har beboet ejendommen ikke bliver beskattet af en fortjeneste ved salget.

Der også en undtagelse til parcelhusreglen. Såfremt grunden har et areal på over 1400 m2, og sælges med fortjeneste, så skal der dog alligevel betales ejendomsavanceskat af den avance, man som sælger får.
Det er dog muligt at undvige dette, hvis man fra sin kommune eller SKAT modtager en erklæring om, at en udstykning ikke efter omstændighederne vil tillades, eller at det vil medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller af bebyggelsen. Denne erklæring kaldes også ”ikke-udstykningserklæring”.

Ejendomsskat (grundskyld)

Ejendomsskat kaldes også for grundskyld. Det er en skat, du som boligejer skal betale til kommunen på grundlag af grundens værdi. Det er din bopælskommune, der fastsætter grundskyldspromillen. Afhængig af hvilken kommune du bor i, så er grundskyldspromillen fastsat til et sted mellem 16 og 34 promille. På ejendomsskattebilletten fremgår det, hvad du skal betale i ejendomsskat. Betaling af ejendomsskat forfalder to gange årligt, henholdsvis i januar og i juli. Du modtager ejendomsskattebilletten én gang årligt.

Ud over ejendomsskat, skal du tillige betale ejendomsværdiskat. Ejendomsværdiskat er en afgift, der betales på grundlag af den offentlige ejendomsværdi (den offentlige vurdering). Ejendomsværdiskatten udgør som udgangspunkt 1 % af ejendomsværdien på til 3.040.000 og 3 % af resten af ejendommens værdi.

Den beregnede ejendomsværdiskat bliver som udgangspunkt ført over din forskudsopgørelse og betales med 1/12 pr. måned. Den opkræves altså med sammen med indkomstskatterne således, at skatten bliver modregnet inden din løn udbetales. Du skal selv være opmærksom på, at ejendomsværdiskatten er oplyst på din forskudsopgørelse.

Ejendomsskatter, indefrosne

Som folkepensionist har du mulighed for at indefryse dine ejendomsskatter. Det betyder, at du som pensionist kan udskyde din betaling af ejendomsskat indtil den dag, du sælger din bolig. Det betyder, at du har et større økonomisk råderum – og det kan måske gøre den forskel, at du kan blive boende i din ejendom i længere tid, efter du har forladt arbejdsmarkedet.

Ejendomsvurdering

Man betaler skat af værdien af sit hus eller lejlighed samt for selve grunden. SKAT fastsætter denne værdi, som der skal betales skat ud fra. Disse ejendomsvurderinger er blevet kritiseret for ikke at være retvisende, hvorfor der er et nyt ejendomsvurderingssystem på vej, som skulle være mere retvisende. Her i 2019 er der kommet nye vejledende vurderinger, men de nye vurderinger efter det nye ejendomsvurderingssystem udsendes først i 2020.

Ejerforening

Ifølge Ejerlejlighedsloven skal der stiftes en ejerforening, når en ejendom opdeles i ejerlejligheder, som ejerlejlighedsejerne er forpligtet til at være medlem af.

Som ejerlejlighedsejer er man ligeledes forpligtet til at betale fællesudgifter til ejerforeningen, som beregnes ud fra et fordelingstal, som er tinglyst på hver ejerlejlighed.

Ejerforeningen har ansvaret for vedligeholdelse af ejendommens fællesarealer og for den ydre del af ejendommen samt som hovedregel for den vandrette rørføring (faldstammer mv.), hvorimod ejerlejlighedsejeren står for vedligeholdelse af selve lejligheden.

Vedtægterne for ejerforeninger kan være udformet meget forskelligt, hvorfor det er vigtigt, at man får et indgående kendskab til ejerforeningens vedtægter, husorden, generalforsamlingsreferater, regnskaber, ejerlejlighedsskema, budget etc., inden man køber en ejerlejlighed.

Ejerlejlighedskort

Ejerlejlighedskortet er en tegning eller rids af den enkelte ejerlejligheds areal, udarbejdet af en landinspektør (de enkelte rums fordeling fremgår ikke heraf) i forbindelse med, at en ejendom opdeles i ejerlejligheder.

Ejerlejlighedskøb

Når du køber en ejerlejlighed, er det ikke alene ejerlejlighedens stand, du skal kende til, men også om ejerforeningen har en sund økonomi. Det er rart som køber at få afklaret, om man skal overtage et fælleslån fra sælger – eller om er der planer om større vedligeholdelsesprojekter inden for de kommende år, der vil medføre optagelse af nye fælleslån, der ligeledes forpligter dig. Derfor er det vigtigt, at det ikke bare er købsaftalen, der tygges igennem, idet de tilhørende dokumenter (ofte 3-400 sider), også kan indeholde vigtig information om dit køb af ejerlejlighed. 

Hos Din Boligadvokat sikrer vi dig sørger vi for at sikre dine interesser bedst muligt, så du undgår ubehagelige overraskelser. Vi gennemgår alle handlens dokumenter og holder et møde med dig, så du ved hvad du køber. Ejendomsmægler varetager sælgers interesser. Din Boligadvokat sikrer dine interesser – som køber.

Et forudsætning for at vi kan trække dig ud af handlen omkostningsfrit er, at der er indsat et advokatforbehold i købsaftalen.

Ejerskifteforsikring

Huseftersynsordningen anvendes i langt de fleste handler med villaer.

Huseftersynsordningen betyder, at sælger skal præsentere køber for en tilstandsrapport, el-eftersynsrapport, samt fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring, som sælger samtidig tilbyder at betale halvdelen af, inden køber signerer købsaftalen. Når sælger har fulgt denne procedure, fraskriver sælger sig sit almindelige 10-årige sælgeransvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Der er dog stadig en række undtagelser, hvor sælger kan ifalde ansvar for ejendommens eventuelle mangler.

Man skal derfor som udgangspunkt kontakte sin ejerskifteforsikring i stedet for sælger, såfremt man støder på en mangel i ejendommen, som man ikke tidligere har været bekendt med. Det er derfor vigtigt at sætte sig ind i hvad den ejerskifteforsikringen dækker – samt om der er taget udvidede forbehold, som kan betyde at ejerskifteforsikringen heller ikke dækker følgeskader af eksempelvis K3’ere, der er nævnt i tilstandsrapporten. Dækningsomfanget kan derfor vise sig at være ret begrænset. Det gør vi meget ud af at rådgive vores købere grundigt om hos Din Boligadvokat.

Sælger skal som minimum betale halvdelen af denne 5-årige præmie, som fremgår af det ejerskifteforsikringstilbud, som sælger fremlægger til køber. Alle ejerskifteforsikringer udbyder den 5-årige basisdækning. Køber har ret til at vælge et andet forsikringsselskab og er altså ikke bundet af det ilbud, som sælger har fremlagt. Såfremt du som køber vælger et dyrere tilbud, skal du selv betale den merpris der eventuelt måtte være, idet sælger alene er forpligtet til at betale halvdelen af det tilbud, som sælger har fremlagt.

De fleste forsikringsselskaber udbyder udover den 5-årige basisdækning – også en 10-årig udvidet dækning, som kan variere i dækningsomfang fra forsikringsselskab til forsikringsselskab (men dækker typisk tillige bygningsforhold uden for ejendommens fundament). Det er derfor godt at drøfte med din advokat, hvad der er mest relevant for netop den ejendom, du/I er ved at købe.

Det er vigtigt at holde sig for øje, at ejerskifteforsikringen skal tegnes inden overtagelsesdagen - eller fra dispositionsdagen, hvis man om køber får adgang til ejendommen før overtagelsesdagen.

El-installationsrapport

Sælger skal fremlægge en eleftersynsrapport sammen med en tilstandsrapport for køber, for at gøre brug af Huseftersynsordningen, hvilket medfører at sælger kan fraskrive sig sit almindelige 10-årige sælgeransvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen.

En elinstallationsrapport indeholder en gennemgang af ejendommens elnstallationer, hvor det anføres om elinstallationerne er lovlige eller ulovlige.

Rapporten skal udarbejdes af en autoriseret elinstallatør , og rapporten er gældende 1 år fra udstedelsesdagen.

Energimærke

Når en ejendom skal sælges, er det lovpligtigt for sælger at få udarbejdet et energimærke. Der gælder dog en undtagelse for nogle typer af sommerhuse, som er undtaget for denne forpligtelse. Hvis du bor i en ejerlejlighed eller en andelsbolig, så er det foreningens pligt, at der foreligger et gyldigt energimærke.

Energimærket bliver udarbejdet af en energikonsulent, som beregner boligens energiforbrug på baggrund af varmeinstallationer, vinduestype, isolering m.v. Derudfra vurderes boligens energiforbrug på energimærkningsskalaen. Der indgår også forslag til energibesparende tiltag.

Din Boligadvokat gennemgår også energimærket med dig. Høje varmeudgifter betyder trods alt meget for de flestes budget.

Energimærket har som udgangspunkt en gyldighedsperiode på 10 år fra udfærdigelsen ( såfremt  det er udarbejdet efter 01. februar 2011).

Entreprisekontrakt:

Såfremt, du står over for at gennemføre en større ombygning eller skal i gang med at opføre en helt ny ejendom, er det uhyre vigtigt, at der er klare retningslinjer i den entreprisekontrakt, du tiltræder. Heri skal der helst være reguleret, hvordan eventuelle uenigheder håndteres.

Først og fremmest er det vigtigt, du ikke underskriver en entreprisekontrakt, hvor der ikke er taget forbehold for din egen advokats godkendelse. En entreprisekontrakt er som udgangspunkt udformet til entreprenørens fordel.

Din Boligadvokat i entrepriseret tilbyder:

• Grundig gennemgang af entreprisekontrakten med dig på et møde
• Udarbejdelse af tilføjelser eller rettelser med henblik på at sikre dine interesse bedst muligt.
• Varetagelse af kommunikation med entreprenøren samt din bank samt løbende orientering herom

Der kan opstå mange overraskelser i byggeprocessen, hvorfor det er en fordel at aftalegrundlaget er afstemt, så man kender sine muligheder, såfremt der måtte opstå uenigheder undervejs.

Familieoverdragelse

Mange forældre ønsker at overdrage deres ejendom til deres børn på mere fordelagtige vilkår, dvs. uden at børnene skal svare gave- eller arveafgift af handelsværdien. Boligen kan overdrages til nærtstående familiemedlemmer til en pris på 15 % under den offentlige vurdering.

Selvom man overdrager ejendommen til en mere fordelagtig købesum, kan det stadig være nødvendigt at låne eller forære køber/det nærtstående familiemedlem restkøbesummen. Her kan sælger/forældrene udstede et gældsbrev, der nedskrives hvert år, svarende til det maksimale gavebeløb, som forældre må forære deres børn hvert år, uden af de bliver beskattet heraf.

Man kan også lave en låneaftale, hvor man kan aftale rente- og afdragsfrihed. Her er det dog vigtigt at søge advokatbistand, da det er meget vigtigt at specifikke formuleringer om hvorledes lånet opsiges, formuleres præcis mv.

Når du overdrager din ejendom til et familiemedlem, skal du sørge for at få lavet en overdragelsesaftale og få tinglyst et skøde, hvilket Din Boligadvokat tillige kan bistå dig med.

Fortrydelsesret

Når du køber en bolig, har du ret til at fortryde købet inden for 6 hverdage efter, købsaftalen er underskrevet af både køber og sælger. Det er alene køber, der har fortrydelsesret. Når sælger underskriver en købsaftale, er underskriften altså bindende for denne. Hvis du fortryder dit køb, skal du dog betale 1 % af købesummen til sælger, og meddele sælger dette skriftligt, inden for de 6 hverdage.

Hvis købsaftalen er indgået ved, at køber har accepteret et af sælger underskrevet salgstilbud, regnes fristen dog fra det tidspunkt, hvor køberen er gjort bekendt med salgstilbuddet.

Såfremt du som køber tillige har fået et advokatforbehold indsat i købsaftalen, så løber advokatforbeholdet sideløbende med den lovbestemte fortrydelsesret. Såfremt din advokat finder et forhold i handlen, der gør, at du ønsker at advokaten annullerer handlen, kan du komme ud af det uden at være beløbet noget beløb skyldigt. Din Boligadvokat opkræver ej heller salær, såfremt der ikke er en handel. Dvs. det ”koster gratis”, at blive trukket ud af en handel via advokatforbeholdet. Derfor er det vigtigt at sikre sig, at advokatforbeholdet er indsat i købsaftalen, inden man som køber signerer den.

Forureningsskema

Regionerne udsteder forureningsskemaer over alle ejendomme, som viser om der er registreret forurening på grunden, eller om der måtte være en særlig risiko for forurening på grunden som følge af tidligere kendte forurenende aktiviteter på grunden.

Fredet ejendom

Det er vigtigt at vide, om man køber en fredet eller bevaringsværdig ejendom, idet dette kan betyde at ejendommen er underlagt strikse regler og begrænsninger for hvilke ændringer og ombygninger, du må gennemføre. Dette undersøger Din Boligadvokat naturligvis.

Friværdi

Friværdien i din bolig er differencen mellem, hvad din ejendom er værd, og hvor stor gæld, du har i ejendommen. Det betyder altså, at hvis din ejendom er 4 millioner værd, og du har en gæld på 2 millioner kr. i din ejendom, så har du en friværdi på 2 millioner kr. Den friværdi kan bruges til at stille sikkerhed til banken med, hvis du skal optage yderligere lån, hvilket betyder at du kan opnå billigere lån.

Grundejerforening

En grundejerforening er en forening af grundejere i et nærmere afgrænset område, der eksempelvis varetager grundejernes interesser ift. kommunale tiltag eller står for vedligeholdelse af vejen, såfremt det er en privat fællesvej. Foreningens opgaver kan være forskelligartede.

Mange steder er der en tinglyst pligt til at være medlem af en grundejerforening, og dermed også en forpligtelse til at betale kontingent til grundejerforeningen. Dette kontingent kan være større eller mindre.

Det er også vigtigt at undersøge, om der i grundejerforeningen er regler for hvilken type tag, vinduer, facadefarve mv. som ejendommene skal have – eller om der er fællesgæld i foreningen mv.

Din Boligadvokat gennemgår grundejerforeningens vedtægter, seneste generalforsamlingsreferat, budget, regnskab samt grundejerforeningsskema, så du ved hvilken slags forening, du kan forvente at blive medlem af, inden du køber din ejendom.

Huseftersynsordningen

Huseftersynsordningen anvendes i langt de fleste handler med villaer.

Huseftersynsordningen betyder, at sælger skal præsentere køber for en tilstandsrapport, el-eftersynsrapport, samt fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring, som sælger samtidig tilbyder at betale halvdelen af, inden køber signerer købsaftalen. Når sælger har fulgt denne procedure, fraskriver sælger sig sit almindelige 10-årige sælgeransvar for skjulte fejl og mangler ved ejendommen. Der er dog stadig en række undtagelser, hvor sælger kan ifalde ansvar for ejendommens eventuelle mangler.

Man skal derfor som udgangspunkt kontakte sin ejerskifteforsikring i stedet for sælger, såfremt man støder på en mangel i ejendommen, som man ikke tidligere har været bekendt med.

Se nærmere herom under ”Ejerskifteforsikring”.

Husforsikring

Når du køber et hus, skal du sørge for at få tegnet en husforsikring som skal træde i kraft så snart du får disposition (hvis den er tidligere end overtagelsesdagen) over huset. Det er lovpligtigt at have en husforsikring, der som minimum dækker brand. Dette vil dit pengeinstitut også kræve, såfremt der er lån i ejendommen, og de har sikkerhed i ejendommen.

De fleste husforsikringer dækker brandskade, stormskade, husejeransvar, privat retshjælp, skjult rør- og kabelskade, rådskade, insekt- og svampeskade og stikledningsskade, men dækningsomfanget varierer fra selskab til selskab.

Kurssikring

Når man køber fast ejendom, vil den største del af købesummen oftest (op til 80%) blive lånt i et realkreditinstitut.

I perioden fra man accepterer et lånetilbud, til lånet hjemtages, er man udsat for en renterisiko. Det betyder, at hvis renten udvikler sig ugunstigt, stiger den månedlige ydelse (ved kontantlån), eller man skal betale kurstabet kontant ved hjemtagelsen af lånet.

Denne risiko kan man undgå ved at kurssikre sit lån. Det gør man ved at fastlåse den kurs, som lånet hjemtages til. Dermed overtager realkreditinstituttet risikoen. Der er dog også den risiko, at kursen udvikler sig gunstigt, og det derfor ikke kommer låntageren til gode.

Købsaftale

En købsaftale er en detaljeret beskrivelse af, hvad der er aftalt mellem køber og sælger af en bolig. De fleste købsaftaler er udarbejdet af ejendomsmæglere på Dansk Ejendomsmæglerforenings standardformular, som er en skabelon, som er tilpasset den ejendom, der sælges. Man skal altid huske, at ejendomsmægleren repræsenterer sælger, og denne har til opgave at sikre sælger bedst muligt. Som køber er det derfor godt at have en boligadvokat i ryggen, der kan sikre dine interesser bedst muligt.

En købsaftale kan forekomme lang, uoverskuelig og kompleks at gennemgå, og derudover hører der som regel et par hundrede siders dokumenter til købsaftalen, som er mindst lige så vigtige at gøre sig bekendt med. Hos Din Boligadvokat gennemgår vi samtlige dokumenter grundigt og forklarer dig på let forståeligt dansk, hvad de dokumenter egentlig betyder for dig og dit køb.

Husk endelig at tjek, om der er indsat et advokatforbehold i din købsaftale, inden du skriver under.

Mangler ved fast ejendom og sælgers ansvar

Det er ikke sjældent at en køber støder på en større eller mindre mangel i ejendommen, som de ikke var bekendt med før de overtog ejendommen. Som køber har man en vis undersøgelsespligt og sælger har en loyal oplysningspligt omkring fejl og mangler ved ejendommen. Derudover, må en køber af en ældre ejendom tåle en vis slitage af ejendommen. Der er mange faktorer, der spiller ind i den konkrete vurdering om køber har misligholdelsesbeføjelser – dvs. om køber har et erstatningskrav eller har ret til et forholdsmæssigt afslag i købesummen.

Hvis handlen er omfattet af huseftersynsordningen, er sælgers ansvar yderligere stærkt begrænset.

Pantebreve

Et pantebrev er et bevis på, at en bank eller et realkreditinstitut har sikkerhed for et ydet lån i din ejendom. Det betyder, at banken eller realkreditinstituttet har ret til at overtage din ejendom, såfremt du misligholder din låneaftale.

Der findes forskellige typer af pantebreve. De mest udbredte er:  ejerpantebreve og realkreditpantebreve.

Ejerpantebreve kan anvendes som sikkerhed til en ejerforening, så ejerforeningens sikrer sig mod ejerlejlighedsejernes manglende betaling af fællesudgifter eller afdrag på fælleslån. Fælles for alle typer pantebreve er, at de skal tinglyses. Det koster 1,5% af hovedstol, som skal oprundes til nærmeste hundrede samt et fast tinglysningsgebyr på 1.660 kr.

Privat Fællesvej og Vejlaug

Grundejerne skal selv stå for vedligeholdelse af en privat fællesvej - i modsætning til offentlige veje, som kommunen er ansvarlig for.

Vedligeholdelsen består i at sikre, at vejbelægningen er i forsvarlig stand, snerydning mv. Kommunen kan give et påbud, hvis vedligeholdelsen ikke er tilstrækkelig.

Nogle steder klares opgaverne via grundejerforeningen. Andre steder har grundejerne stiftet et vejlaug, som opfylder forpligtelserne i forhold til den private fællesvej. I lighed med en grundejerforening, betaler den enkelte grundejer et kontingent til vejlauget.

Projektkøb og salg

Et projektkøb betyder eksempelvis, at du køber en lejlighed, før den er bygget.
Omhandler projektkøbet derimod en byggegrund, kan man enten selv stå for byggeriet, eller udvælge et entreprenørfirma til, at foretage bebyggelsen.

Det er altid mere omstændeligt at købe en ejendom, som kun findes på papiret, da man ikke kan tjekke ejendommen for fejl og mangler, før man rent faktisk har købt den (og den er opført). Ofte indgår man allerede købsaftalen, inden entreprenøren har taget det første spadestik.

Det anbefales, at man som køber allierer sig med en byggesagkyndig, der kan være med til at gennemgå boligen for fejl og mangler på afleveringsdagen. Sælger hæfter som regel for alle fejl og mangler ved projektsalg af fast ejendom i op til 10 år. Det er desuden vigtigt at få sin advokat til at gennemgå købsaftalen grundigt særligt når det kommer til sælgers/entreprenørens håndtering af mangler, byggeriets forsinkelse (dagsbod), lokalpaner, kommende servitutter mv.

Realkredit:

Et realkreditinstitut låner penge til dig, der gerne vil købe en ejendom.  Lånet finansieres ved at udstede obligationer, som investorer så kan købe. Du kan låne op til 80% af boligens købesum i et realkreditinstitut ved helårsboliger og 75% ved fritidsboliger.

Refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen udarbejdes af den der berigtiger handlen efter overtagelsesdagen (som er skæringsdagen). Hvis der er vand, ejendomsskatter mv. der heller ikke rammer præcist på overtagelsesdagen reguleres der for det i refusionsopgørelsen. Endvidere, afregnes:

Ejendomsskat, grundejerforeningskontingent, oliebeholdning, vand- og vandafledningsafgift samt fællesudgifter (ejerlejligheder), sælgers andel af præmien til ejerskifteforsikring (villaer, hvor huseftersynsordningen anvendes).

Man kan ikke afregne kompensationsbeløb for de af køber påberåbte mangler i refusionsopgørelsen, medmindre køber og sælger har aftalt det.

Refusionssaldoen afregnes som det sidste i handlen, efter køber og sælger har godkendt dette ”endelige regnskab”.

Samejeoverenskomst

En samejeoverenskomst er en skriftlig aftale indgået mellem to ugifte samlevende, som regulerer forskellige problemstillinger, der kan opstå hvis de går fra hinanden og samejet omkring ejendommen dermed skal ophøre.

Når man ikke er gift, har man ikke fælleseje, som når man er ægtefæller, og der er derfor ikke nogen lovregler at falde tilbage på for ugifte samlevende, såfremt man er uenig om, hvordan man skal komme ud af det her sameje. Det er en  sikkerhed, at kunne falde tilbage på en samejeoverenskomst, der udstikker retningslinjer for ophævelsen af samejet, så man undgår opslidende tovtrækkerier, såfremt man er uenige omkring salget af ejendommen – eller om den ene har investeret mere i ejendommen i forbindelse med købet eller det løbende vedligehold end den anden.

Servitut

En servitut er en bestemmelse eller byrde, der er pålagt en ejendom. Det er derfor godt at kende de servitutter, der er tinglyst på ejendommen inden man køber den, for at sikre sig, at der ikke er væsentlige begrænsninger i ens råderet over ejendommen.

En servitut kan typisk indeholde bestemmelser for, hvor du må bygge på din grund eller hvor højt dit hus må være mv. En servitut skal tinglyses for at være gyldig. Du er som boligejer forpligtet til at overholde gældende servitutter, uanset om du er bekendt med dem eller ej.

Skilsmisseskøde

Ved skilsmisse eller separation kan det aftales, at den ene part overtager den anden parts andel af ejendommen. Hvis man ønsker at blive eneejer at ejendommen, skal der tinglyses et skilsmisseskøde, hvoraf det nye ejerforhold vil fremgå.

For at vi kan tinglyse dit skøde, skal vi have en kopi af separations- eller skilsmissebevillingen samt overtagelsesdagen og købesummen/gæld, der skal overtages. Hvis der skal overtages tinglyst restgæld, kræver det godkendelse fra pengeinstituttet, der har pant i ejendommen.

Separations- eller skilsmissebevillingen betyder, at I kan blive fritaget for den almindelige tinglysningsafgift (0,6 % af enten købesummen eller den seneste offentlige ejendomsvurdering), og kan nøjes med at betale den faste tinglysningsafgift på kr. 1.660.

Skøde

Skødet oprettes digitalt, og sikrer at køber får tinglyst sin ejendomsret til ejendommen - og overtagelsen af boligen offentliggøres hermed.

Skødet er ikke en købsaftale, men alene et dokument med oplysninger om bl.a. parterne, ejendommen, overtagelsesdagen, købesummen og lånene. Det underskrives typisk af sælger og køber med NemID.

Tinglysning af skøde på ejerboliger udløser som udgangspunkt en afgift med 0,6 % procent af købesummen med tillæg af den faste afgift på kr. 1.660.

Sløjfet (nedgravet) olietank

Hvis du har en nedgravet olietank i din have, er det ikke sikkert den er tømt for olie, fyldt op med grus og ”sløjfet”, som det også kaldes. Dette er uagtet, at den måske er registreret som ”sløjfet” hos kommunen og at dette fremgår af BBR-meddelelsen.

Din Boligadvokat kigger derfor grundigt på, om der er den fornødne dokumentation på, at den nedgravede olietank rent faktisk er ”lukket og slukket” og tømt for olie, idet det langt fra desværre altid er tilfældet. Resultatet kan i værste fald være et olielæk på grunden, og det er meget omkostningstungt at få renset op.

Desværre dækker de udvidede ejerskifteforsikringer heller ikke olieforurening hidrørende fra nedgravede olietanke, såfremt de er sløjfet før 1992.

Det er dog ikke altid til at vide om grunden gemmer på en nedgravet olietank, da det først har været lovpligtigt at registrere disse siden 1970. Det kan derfor kræve lidt ekstra arbejde at opklare, men vil i sidste ende oftest være tiden værd da dette kan ende i en enorm udgift for egen regning.

Stempelafgift

Ved ejendomshandler udarbejdes et skøde, som skal  tinglyses. Ved tinglysningen af skødet, skal der betales en stempelafgift til staten – også kaldet tinglysningsafgiften. Ved tinglysningen af dokumenter som eksempelvis skøde, pantebrev og ejerpantebreve kræver Tinglysningsretten, at der betales en fast tinglysningsafgift på 1.660 kr.

Derudover betales der samtidig en anden stempelafgift, som afhænger af det pågældende dokument der skal tinglyses. Ved tinglysning af skøder betales tinglysningsafgiften på 1.660 kr. samt 0,6 % af købesummen.

Tankattest

En tankattest er producentens oplysninger om olietanken. I denne attest er anført tankens produktionsår samt et godkendelsesnummer. Dette nummer er en kode som oplyser om tanken er beskyttet indvendigt eller ej, hvilket har betydning for tankens maksimale levetid.

Produktionsåret og materialet (som tanken er lavet af) afgørende for, hvornår olietanken senest skal tages varigt ud af brug (sløjfes).

Ved sløjfningen skal olietanken tømmes for olieindhold – og påfyldningsstudsen skal afmonteres, og den skal fyldes  op med grus  (hvis den ligger under et bebygget/bilbefærdet område).

Testamente

Arveloven indeholder regler, som fastsætter hvordan arven efter afdøde skal fordeles. Den arv man modtager i henhold til arveloven kaldes også den legale arv. En del af denne legale arv er øremærket din eventuelle ægtefælle eller børn som tvangsarv. Hvis du ønsker en anden arvefordeling end den arveloven foreskriver, skal du udfærdige et testamente. Tvangsarven kan du dog ikke disponere over ved testamente.

Testamentetyper

Testamente for enlige:

Hvis du ikke har børn, kan du frit testere over arven efter dig. Hvis du ikke laver testamente vil arven efter dig tilfalde dine forældre, og hvis de ikke længere lever, vil arven tilfalde dine søskende ellers deres børn. I det tilfælde du hverken har forældre eller søskende mv. er det dine bedsteforældre eller deres børn, der arver som de næste i rækken.

Hvis du ønsker at tildele arven nogle andre (eksempelvis en velgørende organisation), har du frit råderum til det, idet dine familiemedlemmer ikke er tvangsarvinger.

I det tilfælde du har børn kan du sikre, at arven kommer til at tilhøre dem som særeje, så de ikke skal dele arven efter dig med deres ægtefælle i tilfælde af separation eller skilsmisse.

Du kan tillige øremærke dine ting til bestemte arvinger.

Testamente for ugifte samlevende:

Hvis du ønsker at sikre din samlever ved død, bør I oprette et gensidigt testamente, idet loven ikke foreskriver en gensidig arveret for ugifte samlevende.

Hvis I begge har børn, kan I sikre hinanden ved et såkaldt udvidet samlevertestamente, hvor I begunstiger hinanden med 7/8 af, hvad I hver især efterlader jer. Det er dog et lovmæssigt krav, at I har fælles børn eller har boet sammen i mindst to år på tidspunktet for dødsfaldet, før I kan vælge sådan en testamenteløsning.

I kan således i et testamente bestemme at den af jer, der lever længst, skal arve alt efter førstafdøde, eller at arven skal fordeles ligeligt mellem jeres børn og særbørn efter længstlevendes død.

Testamente for gifte med fællesbørn:

Selvom man er gift, bør man sikre hinanden ved testamente, for at stille sin ægtefælle bedre arvemæssigt end arveloven foreskriver.

Hvis I er gift og har fællesbørn, har I mulighed for at sikre, at arven til børnene kommer til at tilhøre dem som særeje, for at undgå at arven skal deles med svigerbørnene i tilfælde af separation og skilsmisse.

Længstlevende har ret til at sidde i uskiftet bo med fællesbørn, men hvis længstlevende ønsker at indgå nyt ægteskab, kan arven til længstlevende øges betragteligt, ifald der oprettes et testamente. Den længstlevende er på den måde ikke afhængig af at blive siddende i uskiftet bo.

Længstlevende kan med et testamente beholde helt op til 15/16 af fællesboet.

Man har også mulighed for at begunstige nogle af ens børn frem for andre og således skære barnets/børnenes arv ned til tvangsarven.

Testamente for gifte med særbørn:

I det tilfælde, hvor I har et eller flere særbørn, kan det være yderst relevant at lave et testamente for at sikre, at den længstlevende ikke skal gå fra hus og hjem, idet muligheden for at hensidde i uskiftet bo, kræver særbørnenes samtykke.

I det tilfælde den  længstlevende af jer er nødsaget til - eller selv vælger - at skifte med særbørnene, er det betryggende for den længstlevende at have et testamente i ryggen, der sikrer at den længstlevende arver mest muligt.

Efter den længstlevendes død er det sædvanligt, at der sker en større skævdeling af arven mellem særbørnene -  alt afhængig af hvem af ægtefællerne, der først afgår ved døden. Oftest vil den længstlevendes børn arve betydeligt mere end førstafdødes børn.

For at ligestille arvingerne er det nødvendigt at oprette et ”ligedelingstestamente”, som opstiller bestemmelser om, at arven efter længstlevende deles lige mellem børn og særbørn, uanset hvem af ægtefællerne, der måtte afgå ved døden først.

I har tillige her mulighed for at sikre at arven til børnene kommer til at tilhøre jeres børn som særeje, for at undgå at arven skal deles med jeres svigerbørn i tilfælde af separation og skilsmisse.

Tilstandsrapport

Tilstandsrapporten er en bygningsgennemgang af ejendommen, som er foretaget af en beskikket byggesagkyndig under huseftersynsordningen. Tilstandsrapporten beskriver bygningens tilstand og er sammen med eleftersynsrapporten, en forudsætning for, at køber kan tegne ejerskifteforsikring, og sælger kan frigøre sig fra sit ansvar for skjulte fejl og mangler.

Der laves ikke destruktive indgreb i forbindelse med gennemgangen af ejendommen, og der registreres kun det, der kan ses med det blotte øje.

En ejerskifteforsikring dækker ikke de fejl og mangler (K1-K3 + UN), der er registreret i tilstandsrapporten, og der kan heller ikke rettes krav imod sælger.

Tilstandsrapporten er gyldig i 6 måneder.

Se mere under ”huseftersynsordningen” og ”ejerskifteforsikring”.

Tingbogsattest

En tingbogsattest er en udskrift af, hvad der er registreret på ejendommens blad i tingbogen. Tingbogsattesten indeholder oplysninger om, hvem der ejer ejendommen, hvornår de nuværende ejere overtog ejendommen og handelsprisen. Endvidere, fremgår der hvilke servitutter, der er tinglyst på ejendommen, som kan være forskellige rådighedsbegrænsninger, som er knyttet til den pågældende ejendom.
Sidst men ikke mindst, fremgår der hæftelser, som er oplysninger om tinglyste pantebreve og anden gæld, der er tinglyst på ejendommen.

Tinglysning

En tinglysning er en offentlig registrering af rettigheder over eksempelvis fast ejendom. Ved at tinglyse et skøde, fremgår det officielt, hvem der ejer ejendommen. Et skøde oprettes digitalt og tinglyses på tinglysning.dk.

Ved ejerskifte udløses en tinglysningsafgift på 0,6% købesummen samt et fast tinglysningsgebyr på 1.660 kr.

Hvis der er optaget lån i ejendommen, er de sikret ved tinglysning af pantebreve.

Tvangsauktion:

Når man låner penge til en bolig i et realkreditinstitut eller en bank, tager de sikkerhed i boligen.

Det betyder, at hvis du som boligejer ikke kan betale dine afdrage, eller lånet ikke bliver betalt tilbage som aftalt, så kan realkreditinstituttet eller banken kræve, at boligen sælges på tvangsauktion, så de kan få de lånte penge helt eller delvist tilbage.